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갭투자란?
갭투자의 갭은 영어로 gap으로 한국어로 ‘간격’입니다. 집을 소유하는 매매가와 그것을 전세로 놓는 전세가의 간격의 차이를 이용하는 투자를 갭투자라고 합니다. 예를 들어 매매가가 1억원하는 부동산에 보증금 9천만원을 전세로 내놓으면 1천만원만 있으면 집을 매매하여 소유할 수 있게 됩니다.
세입자가 있는 집을 갭투자로 사면, 소유권을 얻는 동시에 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 의무도 생기는데 이는 계약 만료시, 보증금 9천만원을 돌려주어야 하는 것입니다.
매매가와 전세가 차액 (gap)이 적은 집을 골라 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하면 됩니다.
특징으로는 전세가율이 높을 수록 투자에 들어가는 자본이 적어집니다. 1억중 80%면 8000만원이니 그 집에 들어가 살 전세자를 구해 전세금으로 대금을 치르고 나머지 2000만원만 자기 사비로 내면 됩니다.
다만 대치동, 압구정동, 목동신시가지아파트 등 토지거래허가구역에서는 원칙적으로 이 행위가 불가능하며 잔금을 전액 지불하고 그 즉시 2년간 실거주해야 합니다. 물론 전입만 해 놓고 공실로 두는 것까지 막을 방도는 없으나 2년간의 이자비용 손해가 최소 억 단위이니 불가능에 가깝습니다. 또한 금융사가 넘긴 경매의 경우 이론적으로는 허가구역일지라도 허가제의 예외대상(=갭투자 자체는 가능)이지만 낙찰자의 잔금납부 기간중에 명도와 새 세입자를 구하는 기간 차이가 현실적으로 길기 때문에 이 경우 역시 전액 현금이 필요합니다.
요약하자면 매매가와 전세값이 차이가 별로 안나는 집을 구해서 진행해야합니다. 갭투자는 단기간의 시간 차익에 의해 수익 창출이 일어나는 것이 아닌 최소 2년이나 그 이상의 시간이 걸려 미래를 보고 투자하는 방식입니다.
갭투자의 리스크
2가지 리스크
- 전세 세입자를 못구하는 리스크
1억의 집을 사서 9000만원을 세입자의 전세값으로 하고 1천만원만 투자한 상태에서 갑자기 전세 세입자가 나가서 보증금 9천만원을 돌려달라고 할때, 이때 바로 전세 세입자를 구하지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.
2. 집값 하락 리스크
집값이 하락해서 새로 전세를 구할때도 가격이 내려가 지난 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
이는 깡통 주택, 전세 사기 피해로 이어지며 사회적 문제를 야기했습니다.
갭투자 하는 법
- 높은 전세가율을 찾는다
시세 대비 높은 전세가율이 있는 집을 찾아서 사야합니다. 높은 전세가가 형성된 후 가격이 오르면 실거주 금액이 높아지는 것으로 실제로 매매 금약도 높아지게 된다고 합니다. 전세가율이 높으면 주택을 매입하는 투자비용이 줄어듭니다.
좋은 입지에 있는 주택은 전세금액이 상승할때 주택각격도 같이 상승하기도 합니다. 따라서 갭 투자를 하는 사람은 매매가의 80% 이상 되는 전세 금액의 집을 구하여 구매하고 이후 지역 호재 등을 보고 시세 차익을 실현하도록 합니다.
2. 전세가 많은 지역
전세 계약이 잘되는 지역을 찾아야 합니다. 전세 계약이 잘되는 곳은 실거주하기 좋은 환경 예를 들어 지하철 앞, 좋은 학군, 좋은 인프라 등이 있는 환경에 주택이 위치하고 있으면 좋스니다
3. 집값 상승이 예상되는 지역
갭 투자는 집값이 상승되어야 투자로서의 가치가 있습니다. 집값이 하락하게 되면 전세금도 하락하게 되고 따라서 손해를 볼 수 있습니다. 전세금이 하락하면 투자금액보다 더 돈이 들어가야만 다음 세입자를 얻을 수 있기 때문에 적게는 몇백 크게는 몇억씩 손해를 볼 수 있습니다. 재개발이나 재건축이 이루어지는 곳, 혹은 교통 호재가 있거나 대규모 일자리가 창출될 지역을 찾아보도록 합니다.
4. 입주 물량 체크를 한다
전세가는 입주 물량의 영향을 받습니다. 진입하고자 하는 지역에 입주 물량이 많으면 그만큼 전세를 맞추게 되기 쉽지 않습니다. 또한 높은 전세가를 기대하기 힘듭니다. 또한 팔고 나올때의 전세가도 중요합니다. 매도해야할 시점에 손쉽게 파고 나오는것도 중요합니다. 매도 시점에 입주 물량이 많다면 시장 전체 사이클이 하락을 향하고 있을 가능성이 있으며 값은 더 떨어질 것입니다.
5. 전세가율이 높기만 해서 좋은건 아니다
갭투자의 목적은 훗날 집값이 올라 시세차익을 얻는데에 있으므로 전세가율이 높은것만으로 갭투자를 해서는 안됩니다. 그리고 전세가율이 높은 이유 중 두가지로 물량 부족으로 전세가가 급상승해서 순간적으로 오른경우와 애초부터 갭이 작고 매매가가 오르기 어려운 지역일 가능성이 있습니다. 매매가가 오르기 어려우면 훗날 시세차익을 얻기 어려울 수 있습니다.
6. 갭투자 대출
갭투자 대출은 일반주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출이 불가능합니다. 그러므로 집값에서 전세보증금을 제외한 나머지 돈은 신용대출이나 마이너스 통장, 예적금 등 개인 자금으로 내야합니다.
7. 비규제 지역
대도시는 일반적으로 전세가율이 매매가의 약 70%수준이지만 지방은 전세가율이 높아 매매와 별로 차이가 나지 않는 경우가 있습니다. 그리고 취등록세가 중과되지 않는 1억 이하의 매물과 양도세가 중과되지 않는 비규제 지역으로 알아보면 좋습니다.
8. 일반과세율
높은 세금을 피하기 위해 취득세는 공시가 1억 미만 물건만을 매수하여 중과를 피할 수 있지만, 양도세의 경우 단기 보유에 대한 세율이 높아 매수단계에서 최소 2년 이상은 보유하고 일반과세율로 양도세를 내는 것이 좋다고 합니다. 그러므로 너무 짧은 기간에 급등하거나 투자자들만 매수한 지역 실수요가 받쳐주지 못한 곳은 피하여 지역을 선택하여 투자하는게 좋습니다.